2008年7月21日 星期一

逢高賣 統一超處分自有店面

精明的企業家做事總有道理,雖不見得每戰皆捷,但他們押對寶的機率遠比喬揚這種三腳貓來得高上許多。

統一超的舉動值得推敲,開始壓低店租,並處份旗下直營店的房地產。他之所以能用強硬的態度要求房東降價,其「議價力」乃是先決條件。對於房東而言,統一超能帶來穩定的租金收益,也沒有一般餐飲業常見的蟑螂/老鼠/油煙…,還是多數人認定的「方便的好鄰居」。面對這樣的超商巨人,店家想不退讓也難。

統一超此舉未必能解讀為其看空商業不動產,但卻也指出了現下的商業不動產租金/價格,已經讓這個超商龍頭覺得太高,高到得列入積極改善的項目。這點亦可由統一超近三年的財報得知,近三年其租金佔營收比重,的確有增加的趨勢。(見下表)

房地產後勢如何?你選擇聽信「大濕」言論?還是試著解讀精明生意人的動作呢?
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逢高賣 統一超處分自有店面
月租不得高於10萬 否則撤點
2008年07月17日蘋果日報

【張 嘉伶╱台北報導】全台最大黃金三角店面承租企業統一超商(2912)的店租策略將有重大改變,統一超總經理徐重仁昨表示,有鑑於國內房市炒作氣氛濃烈,旗 下逾600家直營店,將考慮陸續處分自有店面,而如為承租店,將從黃金三角店面轉進主要街道後兩排巷弄內,月租支出不得超過月營收6%,約10萬元以內。 由於統一超在全台擁有近4800家店面,此一重大轉變,勢必衝擊店面租金行情。

房市警訊
更值得注意的,統一超此次壓低店租的態度相當強悍,一旦店月租超過月營業額6%,將先要求房東降租,若交涉失敗,則選擇直接撤點,轉進同商圈的鄰近巷道內, 除可用坪數更多,同時租金成本也能再降。據瞭解,統一超日前已處分20年前購入的台北市安和路上的一家店面,佔地約30坪,處分後獲利高達5000萬元, 由於獲利豐碩,決定再賣出其他店面。

賣安和路店賺5千萬
台灣超商密集度高,以統一超、全家等4大超商加計,上半年總店數達到9121店,再創歷史新高紀錄。除萊爾富總店數持續減少,統一超、全家(5903)等淨增店數也都不到100家,顯示競爭過度激烈,業者對於未來開店態度趨於保守。

由於錢難賺,各大超商今年紛紛著手強化成本控制,特別是近年來台灣都會區內的店面租金漲翻天,連龍頭統一超都大喊吃不消,因此決定逢高處分自有店面,趁機獲利了結。

徐重仁說,當時購買店面是用來展現經營的決心,早期曾遭董事會質疑,不過歷經多年,房地產價值已水漲船高,讓他對董事會有交代,近期因國內房價狂飆,將考慮陸續處分自有店面。對此,統一超發言窗口相當低調,僅說其他自有店面將看時機點而定,不一定會立刻處分。


早年購入店面獲利豐
目 前統一超全台總店數為4794家,其中約13%是屬於直營店,目前自行購買的店面僅剩17家左右。統一超並說,未來展店模式將以租店為主,持續購置自有店 面的機率相當低。除陸續處分自有店面,今年起也開始轉買為租,同時找點從過去非主要街道的三角窗不可,改為轉進主要街道後兩排的巷弄內,租金可便宜一半以 上。

針對統一超店租策略的重大改變,其他超商業者表示,由於內需景氣降溫,對於租金價格勢必得愈來愈敏感,加上目前台灣超商密度居全球之冠,單店獲利能力大不如前,展店策略需跟著調整。

超商業者分析,據點立地條件從過去「搶轉角位置」提高能見度,轉向強調「寬敞空間」,提供多樣性服務,因此近來除統一超外,市全家也從三角窗撤退到巷弄,希望壓低租金成本。

全家直營店全為承租
全家表示,目前旗下直營門市逾300家,但全為承租取得,無自行購置,未來會續秉持「買不如租」的策略,不考慮自行購置店面,同時今年為壓低店租負擔,也會從主要道路撤退到巷弄內展店。

全家分析,從歷年來的租金水準觀察,超商單店月租已從早期每月12萬元逐步降低,現在月租須控制在每月8萬元以下,單店才有獲利空間。

因巷內店距離轉角不遠,坪數可比轉角店大2倍,營業面積可超過40坪,租金卻只要轉角店一半,可有效透過更寬敞的服務,彌補轉角的地位優勢。

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