房地產市場真的很火熱？

房地產多頭的新聞看得太多了，來點平衡報導。第一篇是張金鶚、花敬群兩位老師的撰文，指出當今房市已面臨過熱危機，但媒體卻是過份加料報導。第二篇報導的內容是國內行庫對於房市評估，當中也點出目前銀行對於承做房貸放款已日趨謹慎。

2004~2006 年房貸放款激增，當時的房貸目前也陸續開始進入還本階段。以500萬貸款、利息3%試算，頭兩年的房貸寬限期，每月只需繳交利息1.25萬元，但寬限期 後，每月還款金額將倍增至2.77萬元。若購屋族群在購屋前未經審慎評估，房貸付款壓力將大大提高。從近期內政部所公布的購置住宅貸款違約狀況，可以看出 近期房貸戶違約狀況，在利率提昇及還本的雙重壓力下已經逐步提高。去年第4季桃園縣及台中市均房貸違約率已突破5%，過往狀況最好的台北市也由0.9%提 昇至2.46%。

第一季季報也快出來了，各大銀行、金控也將陸續召開法說會，到時候再來好好留意各家銀行的房貸狀況及房市看法。

房地產市場 真的很火熱？
中國時報 2008.04.12　 張金鶚、花敬群
　前天（十日）貴報財經版頭條新聞，依據某知名仲介公司提供的兩頁新聞稿內容，以半版規模大標題呈現「大台北店面，成交價量齊揚」；同日財經版B2版，則以約十分之一版面，報導財政部發布「三月土增稅大減三成六」。同一天的房地產新聞，這樣的處理方式有沒有問題？

　自三月廿三日起，媒體便一味強調房地產市場一片大好，各種新推建案來客絡繹不絕，成交量大增。接著，適逢傳統三二九檔期，媒體又大肆宣揚各地區建商如何大量推案，造成空前熱潮等等。但是，真實現象是這樣嗎？

　房 地產市場多頭行情走了四年多，是有史以來維持最久的紀錄。國內長期以客觀資料嚴謹分析的三種房地產市場發展趨勢調查報告（內政部發布之房地產景氣動向季 報、住宅需求動向季報，與國泰建設發布之國泰房地產指數季報），不約而同顯示，自去年第二與第三季起，房地產市場已進入反轉格局，部分地區已出現價格泡沫 問題或供給過剩問題，投資客已逐步退場與拋售持有資產，建商亦抱持著賺最後一把的心態在推案，銀行對建築融資與購屋貸款亦採取更為謹慎保守的作法，這是國 內房地產市場的基本結構。
　四月十日財政部發布的訊息正是市場基本結構的真實現象，建商為後續開發準備的購地行為已非常保守，不動產買賣移轉的規模持續萎縮。總統大選後第二天，幾位不動產業界資深友人分別至北部數個指標個案觀察買氣狀況，得到的結論是「小貓兩三隻」，這也是實情。從近期市場調查資料亦顯示，北台灣第一季新推出的建築個案總規模，其實較去年第四季明顯減少，這也是事實。

　「房地產市場價量齊揚」或「推案量熱絡與成交量擴大」，記者在報導這些訊息之際，是否真有嘗試去掌握真實訊息，還是人云亦云，或跟著流行起鬨？
　房地產市場趨勢或現象之報導，在市場趨勢相對穩定之際，確實存在各說各話的彈性空間。但就目前市場結構而言，過度渲染總統選舉結果對房地產市場之效應， 或者一味的站在業者立場來「製造話題」，其結果，短期內將使得建商與急欲退場的投資客獲取更大利益，但對資訊不足與易受情境影響的一般購屋者，則將蒙受嚴 重損失。

　更嚴重的是，一旦原應進入休息調整期的市場，再次被「話題」給炒熱氣來，市場泡沫便將迅速形成與累積，便如同民國七十年代後期的房市狂飆期一樣；當市場轉向衰退之後，將會是長達十餘年的寒冬，以及金融業與營建業的倒閉危機。

　媒體的社會責任不是在批評貪腐或揭發弊案時才要強調。特別在財經領域的消息報導，其專業與真實的媒體基本原則更應該被強調。錯誤的報導不僅害了一般購屋者，更可能長期拖垮國家經濟。特別在當前房地產廣告早已成為媒體最主要財源之際，媒體的角色正受到嚴肅的考驗。

　我們誠心建議媒體今後在報導市場資訊時，應避免預設立場，以免資訊亂象危害一般投資或購屋大眾，更期待報導此類專業議題之時，報導者也應具備必要之專業知識與評估能力，甚至應進行必要之證照或資格考試，以建立專業權威。

（張金鶚為政治大學地政系教授、花敬群為玄奘大學財金系副教授）

老行庫警告 小心台灣房貸風暴
中時電子報提供 2008 / 04 / 13 星期日 11:33 孫彬訓／台北報導
老行庫的內部房地產報告近日透露，高成數房貸案明顯累積，開始擔心台灣出現房貸風暴！
行 庫授信部門研究發現，警訊的來源有二：其一，目前台灣的全體銀行房貸餘額占GDP比重為四五％，世界排名第三，僅次於韓國六五％、英國四六％，比例過高已 成為潛在性的風險；其二，一旦房價反轉，利率持續升高，優惠利率期限屆滿，違約率將會提高，「房貸風暴」來臨的不確定性相對提高。

報告內容中提到，台灣雖然沒有美國「次級房貸」之名，但銀行在承作房貸時，因利率未含不同信用價差，確實具有高風險房貸的事實。尤其以二○○四年到二○○六年，銀行大幅開放授信政策，以擴大房貸量最為明顯。

這 些承作的部位已經累積不少「高成數房貸」，與美國的次級房貸有不少類似的地方，例如銀行放鬆授信政策，開放資金較弱、還款能力較差，以及不完整財務證明的 借款人條件，甚至提高放款成數，推出「百分百房貸」或放寬鑑價標準，直接承認買賣價，都與美國次級房貸風暴釀成，有許多雷同之處。

建議，防範台灣房貸風暴，可以從供給面調節、需求面促進、健全房貸制度三方面著手。其中供給面調節方面，可以透過環評與建融審核促使供給面向下調節。

金融處理上則是放寬銀行業承受房貸抵押品處理期限與管理辦法。政府也可以比照美國成立房貸債權收購機構。

至於需求面促進的部份，行庫認為，包含利率政策的應用、自住型購屋的獎勵與優惠、加速都市更新計畫的推動與執行；而健全房貸制度，則是多利用專業不動產估價師鑑價以降低風險、鑑價資訊透明化、落實放款定價策略。
華南銀行研究報告中，則強調北部地區投資型購屋者大量退出市場，換屋及自住型客戶則等待合理價格，或選擇重劃區為首購標的，重劃區包含內湖（內湖五期）、南港（南港經貿園區）、及北縣板橋（板橋新板特區）、新莊（副都心計畫區）、三重（重陽重劃區）。
桃園地因餘屋仍多潛在問題較大，台中地區雖有港資來探路，但實質需求動向不明，高雄市因市場供給量大，整體銷售率呈現下跌現象。