先不論中華信評的母公司標準普爾（Standard & Poor's）在這次貸風暴遭千萬人公幹評等不實，但中華信評仍為台灣最具公信力的信評機構，其報告仍然值得參考。
摘要其看法。中華信評認為台灣08年經濟總體環境尚稱穩定，不論所得成長與就業率均能維持水準，房貸利率調昇幅度亦不會太大，債務人支付能力無虞，銀行呆帳風險不高。唯需注意的是近年房價上揚，風險已逐步累積。
喬揚個人認為，目前台灣的房價雖高，但還沒到泡沫的程度。歷史上所有的商品泡沫歷史都相同，在泡沫的當下，只有少數人發現泡沫發生的事實，多數人奮不顧身的 勇敢搶進，一再的推昇價格，價格像是脫離地心引力一般的直衝天際。最後在一個莫名的突發事件後，多殺多彼此踐踏導致價格大跌。
觀察這次的 房市上漲，指標性的北市新推案五年漲70%，平均一年14%，誇張嗎？相對美、英、澳、香港、新加坡等國，其實不算誇張。再對比五年來台股漲幅125% （4000->9000）更是不算什麼。此外，別忘了這波房市在先前已經累積了十餘年的不振，這波的漲勢可能只是壓抑過度後的正常復甦，還算不上泡 沫。
雖然喬揚也希望房價能有適度的回檔（畢竟我也想成為有殼階級），但就現況來看，短期內可能還看不到明顯且全面性的房價回檔。但昇高的 房貸違約率（註1）以及房貸餘額的下滑，加上銀行端對於房貸放款緊縮，也意味著房價上漲動能已經大幅減緩。邊走邊看了，希望在籌齊自備款之時，能有比較好 的進場機會。
註1：見「房地產市場真的很火熱」一文
中華信評：房市景氣若下滑超過15% 恐為銀行業帶來風險
鉅亨網記者陳慧琳‧台北 2008 / 04 / 22 星期二 20:56
中 華信評今(22)日表示，台灣房地產業今(2008)年雖有可能出現景氣衰退的現象，但不太可能因此嚴重影響台灣的銀行業。中華信評認為，對多數國內銀行 而言，房地產市場可能出現的微幅修正現象應在可吸收的範圍內；除非房地產市場的底價下滑超過15%，才會對銀行的信用結構造成威脅。然而，銀行業並非全無 風險，因房貸業務一方面屬於利潤特別低的商品，另一方面卻又在多數銀行的資產負債表中占有極高的比重。對某些銀行而言，房貸可能占了該行總放款的30%以 上。
對於在房貸業務方面較缺乏經驗，或是放款標準較為寬鬆的銀行而言，市場景氣下滑將是個壞消息，因為房地產市場下滑帶來的影響可能非常 大。在1990年代末期到2000年代初期的房地產景氣衰退期間，受創最深的首推那些放款較為寬鬆及缺乏放款經驗的銀行。若這些銀行不能在景氣再度下滑前 強化本身的整體風險管理能力，上述情形有可能再度發生。
中華信評表示，國內房地產業在過去幾年間的績效良好。不同於美國房地產市場近來下 挫對金融業造成的衝擊，因此認為台灣房地產市場的修正並不會對國內銀行業造成明顯的衝擊。在大多數情況下，其影響應在可管理的範圍內。然而若惡化情況超過 預期，則核心獲利能力轉差的銀行將難以在未來一、二年內維持穩定的財務狀況。2007年，國內大多數銀行的平均資產報酬率都低於0.5%。
中華信評預計，房地產市場的底價可能需要下滑超過15%，才會對銀行的信用結構造成威脅。假設原始貸放成數為90%，而住宅市場價格較原始底價下滑15%，則對銀行平均資產報酬率造成的影響將略低於0.1%(假設違約率低於5%)。
相較於美國在2007年底之前的大幅升息，台灣的利率在過去 2年間則維持在相對穩定的水準，未來 2年內大幅升息的可能性也不高。因此目前承作既有房貸的總成本不太可能成為違約率升高的主要原因，這點與美國的情形不同。 再 者，由於台灣的經濟情況維持健全，而承作房貸的總體成本亦大致維持穩定，因此房價下滑造成的影響應可減到最低。另由於台灣銀行業的流動性過高且競爭相當激 烈，放款利率在歷經2000年至2005年間的持續下滑後，過去 3年間形同停滯。由於整體放款成本仍可維持在相當平穩的水準，中華信評預計房貸違約率不會大幅上升。
台 灣2008年的經濟景氣展望穩定(估計GDP成長率在4.2%至4.6%之間)，是國內房貸市場可望更為穩定的原因。台灣的就業環境健全，2007年底的 失業率約為4%，可進一步支應房地產市場。除非國內經濟景氣發生劇烈變動，直接衝擊了就業市場，否則房貸借款人持續還款的能力應該不會大幅改變。 台 灣房地產市場的最大隱憂在於近來價格的不斷上漲。然而房地產市場並未出現任何可能立即崩盤的警訊，且若2008年發生價格修正，也不會是大規模的修正。整 體而言，房地產價格仍應在可負擔的範圍內。截至2006年底，平均住宅價格對平均每戶收入比約為6.6倍，略高於2003年底房價處於最低檔時的5.6 倍(根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心最近的調查結果)。這點也代表近來的價格上漲已因為收入同時增加而得以部分抵銷。另外，雖然台灣房價在過去4年 間已上漲約40%，但相較於其他國際主要市場仍屬中等水準。
同一期間，房屋供給量的增加也在可管理的範圍內。這點正與先前的房市狀況相反，當時係因供給量遠高於需求的自然增長，導致價格大幅向下修正。未出售住宅數目已由2000年第1季時的350,000戶，減少至2007年第3季的150,000 戶。
由於房貸占了多數銀行資產負債表的極大比重，因此房價下滑將對這些銀行信用結構造成的影響將更為嚴重。另外，由於這些銀行的信用品質較業界平均值為弱，其違約率也可能升高。
截 至2007年 9月底止，台灣銀行業的房貸總金額約達新台幣5.5兆，約占銀行總體系流通在外放款的33%，或略超過銀行體系總資產的20%。上述數字還不包括同一期間 的新台幣一兆元建築融資總餘額。這些放款若減少，即代表房貸餘額將逐漸增加。此部分的資產品質若轉差，將損及整體銀行業的獲利績效。
一般 而言，在房地產市場擁有良好專業經驗，以及核貸標準嚴格的中小型民營銀行的績效表現較佳。而某些區域性銀行則因較易受到個別房地產區域表現的影響，其房貸 的資產品質通常略差。再者，若干核貸標準較為寬鬆及/或對於房地產業較不具經驗的大型公營行庫，其績效亦較同業為差。
客戶結構及產品組合 的不同是房貸違約率升高的主要原因。中華信評估計，房貸違約案例對銀行平均資產報酬率的影響約介於0%與0.15%之間。假設房價平均下滑15%，而房貸 約占銀行總放款的30%，亦即其總資產的2/3，則對資產組合曝險程度較高的銀行而言，其平均資產報酬率所受到的影響將升高 0.15%。相較於多數台灣的銀行在2007年上半年時的平均資產報酬率為低於0.5%，此數值屬於相當高的水準。另外，若將扣除其他營運成本前的融資成 本列入考量，房貸業務的獲利率其實非常低，通常在1%以下。
由於房貸為抵押擔保型態的放款，銀行對於房地產市場的認識及其核貸標準也會影 響其對擔保品的估價。若原貸放成數低於85%，則房價下跌15%以下將不會對銀行的信用結構造成影響(假設上述各條件均維持不變)。然而，不能準確估計擔 保品價值，或核貸標準較寬鬆的銀行，房價若下滑15%將造成若干問題。
對多數銀行而言，2008年和往年不會有太大不同，儘管美國房市年 遭受極大的衝擊，且持續影響了全球的經濟情勢，影響台灣房產市場的因素則大不相同。雖然在接近2008年底時，國內房地產市場可能出現微幅修正，但無論法 規環境是否有任何劇烈變動，包括最近通過的破產法開始生效等，我們都不認為這會對國內銀行界將帶來嚴重的影響。多數國內銀行在過去市場不景氣時，都學到了 昂貴的一課。僅有經驗不足的銀行及/或無法修正鬆散核貸標準的銀行，才會在今年景氣微幅下滑時，感受到較強且持續的影響。
房地產夯？台灣房貸餘額出現5年來首見負成長
NOWnews.com提供 2008 / 04 / 22 星期二 20:10
大陸富豪團來台，炒熱國內房地產市場，但根據金管會統計，2月份本國銀行承作房貸餘額為4.54兆元，比1月份減少112億元，是近5年來首次出現負成長，也是近9年來減少金額最大的一次，顯示市場熱歸熱，真正貸款購屋的民眾卻相對減少，房地產市場似乎有些雷聲大雨點小。
拍賣會上人潮擁擠，房市人潮回籠，但是，買氣真的回溫了嗎？根據金管會公佈的資料，本國銀行2月份房屋貸款餘額出現大幅衰退，包括合庫、華銀、台北富邦、國泰世華等本國銀行總計較1月底減少112億元，創下近9年來金額減少最多的一個月。
銀行業者表示，「因為房地產景氣已經在高峰，有些銀行承作的條件有稍微比以前嚴格一點。」房市高點到瓶頸，銀行也緊縮放款條件，面對炒過頭的市場行情，現階段想要購屋的一般民眾要特別注意，貸款負擔盡量限制在家庭月收入的1/3，購屋選擇以交通方便、生活機能佳、具抗跌性為優先考量，注意銀行利率走勢，特別是未來的浮動利率。
沒有留言:
張貼留言