2008年4月13日 星期日

房地產市場真的很火熱?

房地產多頭的新聞看得太多了,來點平衡報導。第一篇是張金鶚、花敬群兩位老師的撰文,指出當今房市已面臨過熱危機,但媒體卻是過份加料報導。第二篇報導的內容是國內行庫對於房市評估,當中也點出目前銀行對於承做房貸放款已日趨謹慎。

2004~2006 年房貸放款激增,當時的房貸目前也陸續開始進入還本階段。以500萬貸款、利息3%試算,頭兩年的房貸寬限期,每月只需繳交利息1.25萬元,但寬限期 後,每月還款金額將倍增至2.77萬元。若購屋族群在購屋前未經審慎評估,房貸付款壓力將大大提高。從近期內政部所公布的購置住宅貸款違約狀況,可以看出 近期房貸戶違約狀況,在利率提昇及還本的雙重壓力下已經逐步提高。去年第4季桃園縣及台中市均房貸違約率已突破5%,過往狀況最好的台北市也由0.9%提 昇至2.46%。

第一季季報也快出來了,各大銀行、金控也將陸續召開法說會,到時候再來好好留意各家銀行的房貸狀況及房市看法。




房地產市場 真的很火熱?
中國時報 2008.04.12  張金鶚、花敬群
 前天(十日)貴報財經版頭條新聞,依據某知名仲介公司提供的兩頁新聞稿內容,以半版規模大標題呈現「大台北店面,成交價量齊揚」;同日財經版B2版,則以約十分之一版面,報導財政部發布「三月土增稅大減三成六」。同一天的房地產新聞,這樣的處理方式有沒有問題?

 自三月廿三日起,媒體便一味強調房地產市場一片大好,各種新推建案來客絡繹不絕,成交量大增。接著,適逢傳統三二九檔期,媒體又大肆宣揚各地區建商如何大量推案,造成空前熱潮等等。但是,真實現象是這樣嗎?

 
房 地產市場多頭行情走了四年多,是有史以來維持最久的紀錄。國內長期以客觀資料嚴謹分析的三種房地產市場發展趨勢調查報告(內政部發布之房地產景氣動向季 報、住宅需求動向季報,與國泰建設發布之國泰房地產指數季報),不約而同顯示,自去年第二與第三季起,房地產市場已進入反轉格局,部分地區已出現價格泡沫 問題或供給過剩問題,投資客已逐步退場與拋售持有資產,建商亦抱持著賺最後一把的心態在推案,銀行對建築融資與購屋貸款亦採取更為謹慎保守的作法,這是國 內房地產市場的基本結構。
 四月十日財政部發布的訊息正是市場基本結構的真實現象,建商為後續開發準備的購地行為已非常保守,不動產買賣移轉的規模持續萎縮。總統大選後第二天,幾位不動產業界資深友人分別至北部數個指標個案觀察買氣狀況,得到的結論是「小貓兩三隻」,這也是實情。從近期市場調查資料亦顯示,北台灣第一季新推出的建築個案總規模,其實較去年第四季明顯減少,這也是事實。

 「房地產市場價量齊揚」或「推案量熱絡與成交量擴大」,記者在報導這些訊息之際,是否真有嘗試去掌握真實訊息,還是人云亦云,或跟著流行起鬨?
 房地產市場趨勢或現象之報導,在市場趨勢相對穩定之際,確實存在各說各話的彈性空間。但就目前市場結構而言,過度渲染總統選舉結果對房地產市場之效應, 或者一味的站在業者立場來「製造話題」,其結果,短期內將使得建商與急欲退場的投資客獲取更大利益,但對資訊不足與易受情境影響的一般購屋者,則將蒙受嚴 重損失。

 更嚴重的是,一旦原應進入休息調整期的市場,再次被「話題」給炒熱氣來,市場泡沫便將迅速形成與累積,便如同民國七十年代後期的房市狂飆期一樣;當市場轉向衰退之後,將會是長達十餘年的寒冬,以及金融業與營建業的倒閉危機。

 媒體的社會責任不是在批評貪腐或揭發弊案時才要強調。特別在財經領域的消息報導,其專業與真實的媒體基本原則更應該被強調。錯誤的報導不僅害了一般購屋者,更可能長期拖垮國家經濟。特別在當前房地產廣告早已成為媒體最主要財源之際,媒體的角色正受到嚴肅的考驗。

 我們誠心建議媒體今後在報導市場資訊時,應避免預設立場,以免資訊亂象危害一般投資或購屋大眾,更期待報導此類專業議題之時,報導者也應具備必要之專業知識與評估能力,甚至應進行必要之證照或資格考試,以建立專業權威。

(張金鶚為政治大學地政系教授、花敬群為玄奘大學財金系副教授)
老行庫警告 小心台灣房貸風暴
中時電子報提供 2008 / 04 / 13 星期日 11:33 孫彬訓/台北報導
老行庫的內部房地產報告近日透露,高成數房貸案明顯累積,開始擔心台灣出現房貸風暴!
行 庫授信部門研究發現,警訊的來源有二:其一,目前台灣的全體銀行房貸餘額占GDP比重為四五%,世界排名第三,僅次於韓國六五%、英國四六%,比例過高已 成為潛在性的風險;其二,一旦房價反轉,利率持續升高,優惠利率期限屆滿,違約率將會提高,「房貸風暴」來臨的不確定性相對提高。

報告內容中提到,台灣雖然沒有美國「次級房貸」之名,但銀行在承作房貸時,因利率未含不同信用價差,確實具有高風險房貸的事實。尤其以二○○四年到二○○六年,銀行大幅開放授信政策,以擴大房貸量最為明顯。

這 些承作的部位已經累積不少「高成數房貸」,與美國的次級房貸有不少類似的地方,例如銀行放鬆授信政策,開放資金較弱、還款能力較差,以及不完整財務證明的 借款人條件,甚至提高放款成數,推出「百分百房貸」或放寬鑑價標準,直接承認買賣價,都與美國次級房貸風暴釀成,有許多雷同之處。

建議,防範台灣房貸風暴,可以從供給面調節、需求面促進、健全房貸制度三方面著手。其中供給面調節方面,可以透過環評與建融審核促使供給面向下調節。

金融處理上則是放寬銀行業承受房貸抵押品處理期限與管理辦法。政府也可以比照美國成立房貸債權收購機構。

至於需求面促進的部份,行庫認為,包含利率政策的應用、自住型購屋的獎勵與優惠、加速都市更新計畫的推動與執行;而健全房貸制度,則是多利用專業不動產估價師鑑價以降低風險、鑑價資訊透明化、落實放款定價策略。
華南銀行研究報告中,則強調北部地區投資型購屋者大量退出市場,換屋及自住型客戶則等待合理價格,或選擇重劃區為首購標的,重劃區包含內湖(內湖五期)、南港(南港經貿園區)、及北縣板橋(板橋新板特區)、新莊(副都心計畫區)、三重(重陽重劃區)。
桃園地因餘屋仍多潛在問題較大,台中地區雖有港資來探路,但實質需求動向不明,高雄市因市場供給量大,整體銷售率呈現下跌現象。

5 則留言:

micyang 提到...

10日價量齊揚的消息出來
第一個反應是"投機客要散戶抬轎?"
苦無證據
看到這篇,數字會說話

喬揚 提到...

觀察信義房屋(9940)的股價,算得上是這波房市多頭的領頭羊。股價和房屋成交量連動,股價從2001年的1x塊,漲到2002年3x塊。2003年房價起漲後,又一路漲到100塊。反觀營建類股出現漲勢已是2003年下半年的事了,等到房價往上走,股價才開始動。

9940三月在高價物件的貢獻下,營收狂衝創歷史新高,但股價卻出現了不尋常的反映。3/31創下近期最高的138,最近卻是回到120盤整,跌幅13%。買氣真的麼好嗎?月底等著看內政部公佈的買賣移轉件數,就知道買氣到底旺不旺。

http://hyesung000.blogspot.com/ 提到...
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地產 提到...

你的blog讚喔~~加油!!

喬揚(JoeYoung) 提到...

感謝樓上這位朋友的鼓勵,thx. :)