房地產泡沫

現下的高房價早已成為眾人所關注的焦點了，建商、媒體拼老命地織夢做多，代銷業者一再的說：「任何時刻都是進場時點，但要切記地點、地點、地點」，而政大張老師則是一再地提醒大家要留意，最近更是疾呼房市泡沫化。

觀察歷史上的泡沫，幾乎都是相同的模式一再發生。在泡沫的當下，群眾奮不顧身地勇敢搶進，甚至嘲諷那些不敢進場的人。價格在螞蟻雄兵的推動下一再上漲，如同脫離地心引力一般的直衝天際。最後在一個莫名的時點，商品不再有人追捧，一個人拋售了，緊著著又一個。最後，群眾彼此踐踏導致價格大跌，身家財富嚴重受損，之後數年內，人們不願再回想起這個事件…

那麼，現今的房價是否已經走到泡沫的程度？如果照這些泡沫的歷史故事來看，很可能還稱不上泡沫，群眾心理也還不到瘋狂的程度。觀察台灣先前三次房地產多頭，房價幾乎都是在短短二、三年間漲了80%~100%。對照這波上漲，漲幅最大的台北市五年漲70%（註1），平均一年14%，誇張嗎？相較過去並不特別誇張。

看到持續飆高的房價，無殼蝸年的想法是「起肖，薪水沒漲，房價漲成這樣當然不合理。」但正因這些潛在購屋者的小心謹慎，泡沫反而更容易形塑，或者說房價更有可能驚驚漲。購望的人多，成交量能縮減，房市呈現價量背離，但房價持續漲升，使得原本看空的人也忍不住進場參與，房價呈現最後的噴出，房價大爆破緊隨在後…

「上漲就是在累積下跌的風險」，隨著房價的漲升，房市警訊也越來越多，除了2007Q4房價違約率大增之外，土增稅、土地交易件數下滑，銀行端對於房貸的限縮，房貸餘額的減緩…這些訊號都意味著房價下滑的風險越來越高，什麼時候會要反轉？大家都在猜，大家都在等。喬揚沒錢，喬揚選擇在旁邊靜靜的看。

註1：以國泰房地產指數計算。

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三月土增稅大減3成6
中國時報2008.04.10 【唐玉麟／台北報導】

　國內房市熱？土增稅收卻下滑。財政部昨天公布，今年3月分全國土地交易件數計4.7萬件，較去年同期減少8千件，減幅1成4，以致3月分土地增值稅收52.09億元，減幅達3成6。

　同時，累計1至3月分全國土地交易件數計12.2萬件，較去年同期減少2.3萬件，減幅1成5，土增稅收計145.51億元，減幅達3成1。

　此外，3月分全國土地交易件數計4.7萬件，較去年3月5.5萬件減幅14.3%，其中北市減少13%、高市減少31.6%、台灣省減少13.6%。累計1至3月全國土地交易件數減少15.7%，其中，北市土地交易件數減少8.7%，高雄市減少26.6%，台灣省則是減少16.6%。財政部統計處副統計長許瑞琳說，土增稅減少，主因土地交易件數減少與土地漲價總數減少所致。
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房地產夯？台灣房貸餘額出現5年來首見負成長
NOWnews.com提供 2008 / 04 / 22 星期二 20:10

大陸富豪團來台，炒熱國內房地產市場，但根據金管會統計，2月份本國銀行承作房貸餘額為4.54兆元，比1月份減少112億元，是近5年來首次出現負成長，也是近9年來減少金額最大的一次，顯示市場熱歸熱，真正貸款購屋的民眾卻相對減少，房地產市場似乎有些雷聲大雨點小。

拍賣會上人潮擁擠，房市人潮回籠，但是，買氣真的回溫了嗎？根據金管會公佈的資料，本國銀行2月份房屋貸款餘額出現大幅衰退，包括合庫、華銀、台北富邦、國泰世華等本國銀行總計較1月底減少112億元，創下近9年來金額減少最多的一個月。

銀行業者表示，「因為房地產景氣已經在高峰，有些銀行承作的條件有稍微比以前嚴格一點。」房市高點到瓶頸，銀行也緊縮放款條件，面對炒過頭的市場行情，現階段想要購屋的一般民眾要特別注意，貸款負擔盡量限制在家庭月收入的1/3，購屋選擇以交通方便、生活機能佳、具抗跌性為優先考量，注意銀行利率走勢，特別是未來的浮動利率。

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直言集》若泡沫爆開…全民都逃不過
【聯合報╱記者林韋任、陳培思】 2008.04.24 01:05 pm

前年，英國經濟學人曾報導，全球房價飆漲正在形成一個超級大泡沫；果然，美國先爆發次級房貸風暴，戳破房市大泡沫，現在英國住戶最擔心手上的房子成為「負資產」，這些都是房價炒過頭全民要受的苦果。

房市泡沫化也許忠言逆耳，卻是個人人都需要正視的重大民生問題。

美國房市走了快十年多頭，英國多頭走得更久，到最後無殼蝸牛都還出面抗議買不起房子，但最近英國媒體都以房價下滑做為頭條新聞，因為泡沫爆開了。

台灣房地產有沒有泡沫化問題，會不會像英國、美國一樣爆開？沒有人可以鐵口直斷，就像過去有些空頭總司令，在喊了房價空頭多年之後，現在也改口加入炒作房市的行列。

消費者在解讀房市資訊的時候，必須要先破除一些迷思，比如豪宅市場熱，不等於一般市場，同樣對於泡沫的形成也不用太過恐慌。學者的出發點是「現在有泡沫，已經這麼大」提出警告，但有泡沫，不表示馬上會破，泡沫是長期存在，只是大跟小的問題，只是現在市場對於看好未來的心態反應過度，學者有憂心現在進場討不到便宜，會建議稍微戒急用忍一下。

不只是學者，對於房市泡沫化，房地產業者更是矛盾，談起來更是支支吾吾，在「沒有悲觀的權利」心情下，一方面喊著未來市場一片光明刺激成交量；但一方面又憂心房市若真的垮了，自己的飯碗也不保，所以就像跳探戈一樣，一下子鼓勵往前，一會又勸消費者要小心，民眾就不停的被兩種截然不同的資訊拉扯。

在「現在不買，以後會買不起」的壓力鍋中，民眾的焦慮感不斷被加溫，但確切的餘屋量和房屋銷售數字大眾又無法得知，所以要不要買房子，就應回歸最現實的條件，看看自己口袋裡有沒有錢；如果吃不飽飯還硬是要追價買房子，一旦房價膨脹的泡沫破滅，房市開始長期回檔下修，全民成為慘烈的受害者，這是誰都不願看到的結果。

【2008/04/24 聯合報】
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房市泡沫？研究：北市已有泡沫成份　學者籲審慎觀察
更新日期：2008/04/24 14:37

根據政大地政系教授張金鶚等人所做的一研究報告指出，目前台北市房價已有泡沫成份，由所得與租金分別推估出的泡沫部分約占房價比例的38%與27%，且一致呈現向上成長的趨勢，學者也呼籲購屋者審慎觀察，勿受過度渲染的訊息所影響，應以自己的所得為基礎，以消費而不要以投資為目的，來計算可以支付的房價，決定是否要在此時進場購屋。

這份「台北市房價泡沫知多少？─房價、租金、所得之相互關係與隨機折現模型之應用」研究報告，是由政大地政系教授張金鶚、中山大學財務管理系副教授陳明吉，與政大地政系碩士生鄧筱蓉所做的研究，運用資產現值模型再分別以所得與租金為基礎去分析房價，兩者都檢驗出目前台北市房價已有泡沫成份。

由於這份研究成果發表前夕，剛好發生張金鶚因對當前高房價市場現象提出警訊而遭恐嚇，這場由政大台灣房地產研究中心、財團法人國土規劃與不動產資訊中心，以及中華民國住宅學會共同舉辦研究成果發表記者會，還一度考慮是否照常舉行，但在多位學者都認為有必要將研究結果公開，以善盡社會責任的情況下，24日還是公布了這份報告。

張金鶚表示，「房價租金比」與「房價所得比」理論上都是可以作為衡量泡沫化的重要指標，目前台北市第1季的平均預售單價已經到達每坪53萬元，房價在不到3年就快速增長了50%，但台北市的家戶恆常性所得同時期卻只有2%的小幅成長，發生所得遠追不上房價的不合理現象，另一方面，租金成長也只有1.4%，也顯示出與理論不符的不正常現象。

研究發現，台北市房市在1973年至2008年間有兩度存在有較大幅度的泡沫化情況，分別是1987年後的幾年，以及2005年至今。1987年國壽人壽以超高行情標下華航旁的土地驚醒房市，之後房價屢創新高，1988年後，泡沫價格開始發生並快速成長，在1990年達到高峰，此時泡沫價格占房價的47%。

房價在1990年面臨股災及房市泡沫後開始下跌，1993年到1995年是房地產景氣高峰至衰退時期，此時泡沫價格占市價已接近零點；2003年因受SARS恐慌影響，房價再次下滑，此時市場已沒有泡沫價格出現；之後的2003年至2007年景氣指標對策信號一直持續綠燈，只有1季下滑至黃藍燈，此時房價回溫持續上漲至今，2005年後泡沫價格再次浮現，到今年第1季泡沫價格已占房價的38%。