不動產證券化（REIT, Real Estate Investment Trust），簡言之，就是地產的擁有者將所有權切割公開發行，讓散戶投資人也能間接的成為房東/包租公。背後的觀念和股票相似，同樣都在證交所交易，股價有漲有跌。差別在於一個代表的是企業的所有權，一個是房地產的所有權。股票的持有人享有公司盈餘的分配權，REIT的持有人享有租金收益的分配權。因為持有的是房地產，所以投資REIT背後需考量的是租金的成長性，空置率，地產價值…
目前在台灣上市的REIT共有六檔，標的物多為商辦、商場、廠辦。股價波動度不大，每年分配租金收益一次或兩次，以目前收盤價換簡的收益率約在2.5%~3.45%，普遍在2.5%左右。但值得留意的是，目前是REIT的收益就稅務上採分離課稅，稅率10%。所以實際收益率還得再打個九折，約在2.25%~3.1%左右，並不算高，但相較於目前1.38%的一年期定存利率要好一點。
以台灣的REIT來看，股價波動遠不如國外，要賺資本利得的空間較小，但從另一個角度來看，殖利率的波動也來得低。而且因為是台幣資產，也沒有匯率的問題。如果不甘把資金放在定存，台灣的REIT倒也是個替代。
參考資料：
喬揚：失業率計算式（失業者/勞動力*100%）本身的瑕疵，導致台灣的失業率無法反映真實情形。失業者加就業者不等於勞動力，當中還必需納入"非勞動人口"。過往的非勞動人口相較單純，就是老人、主婦、學生等。但現在多的是不工作的靠爸族、啃老族、全職國考族、延遲畢業的學生，放棄找工作的求職者…簡言之，非勞動人口增加了，所以出現了失業率低，但就業率也低的弔詭。
數字與感受 為何差很大
2012-10-29 01:32 中國時報 【陳文豪】
近年來台灣最令政府頭痛的二項問題就是持續的高失業率，以及貧富差距的擴大。然而與其他國家相較，從失業率來看，以去年平均四．四％左右的水準，台灣在三十四個發達的經合組織國家（ＯＥＣＤ）中排名第五，比ＯＥＣＤ的平均值（八．三％）低了近一半，也低於鄰近的日本、澳洲，甚至遠低於美國與歐盟國家。從貧富差距來看，二○一○年全國最富有的二十％家庭，與最貧窮的二十％家庭的平均家庭所得差距倍數為六．一九，吉尼係數為○．三四二。這樣的水準使台灣的所得差距比多數ＯＥＣＤ國家還低，其表現僅次於北歐福利國家。
台灣在這些「數字」上表現優異，奇怪的是，台灣民眾卻普遍不表認同，覺得數字與感受落差極大。到底是台灣的民眾喜歡抱怨？還是官員們所信賴的數據有誤？筆者透過分析，提供新的解釋。
總歸來說，官員與民眾感受落差的原因在於通用的指標無法正確地描述當前的社會現況。以勞動市場來說，台灣的低失業率與其他同水準國家的處境大不同。在正常情況下，低失業率代表的是高就業率與高生產力。台灣則是一個特例：低失業率與低就業率同時存在。
在三十四個ＯＥＣＤ國家中，台灣的失業率（四．四％）低於三十個國家。然而就業率（五五．六％）卻是倒數第二，遠低於ＯＥＣＤ平均值（六七．六％）。其原因出於另一項重要（但不常被強調）的事實：台灣有高達四二％（八百萬）的非勞動人口。這群人口在不滿社會現況的聲音中扮演了舉足輕重的角色。他們可能包括了對勞動工作前景失望，他們不願進入勞動市場，因為知道就算投入也無機會找到工作。這些人群，加上原本就被列為失業的人口（約五十萬），才有可能形成一股社會反對抗議的聲浪。
此外，大量的非勞動人口引發的社會成本也不容忽視。多達一四○萬戶無業家庭（佔總八百萬家戶的十七．五％）的成員（特別是兒童），非常容易落入所謂的貧窮陷阱中；約二三二萬的非勞動人口擁有大專以上學歷，顯示了人力資源沒有充分利用。低就業率也凸顯出勞動力供需結構的矛盾現象，所學的技能與職場需要不相符。另外，薪資過低也可能是造成許多人不願進入勞動市場的原因。許多大學畢業生的年薪甚至低於平均每人國民生產所得，說明高等教育的投資報酬率低落。這些因素都是造成對就業市場悲觀的原因，然而，通用的失業率指數無法有效地看到隱藏的危機。
以所得差距來看，傳統用調查資料得出的五等分位差距倍數法，已不能合適地描述當前貧富差距狀況。現今國際上最關心的不均等問題重點放在是否財富集中在少數人身上，而不在比較富人與窮人所得上的差距。事實上，超級富人的成長已成為許多國家（特別是英美）貧富差距擴大的主要因素。這也是佔領華爾街運動群眾的訴求。目前各國對貧富差距最新的研究正是朝此方面來發展，利用稅務資料來看到底全國最富有的十％、五％、一％，甚至○．一％，他們的收入佔全民所得的百分比。例如著名諾貝爾經濟學獎得主Joseph E. Stiglitz對貧富差距的論述及他最近的新書《不均等的代價》都以此指標來說明所得差距的嚴重程度。目前國際間建立的高所得戶資料庫就是由各國的財稅資料而來，也已被學者用來研究貧富差距與金融風暴的原因。
以此法來分析台灣貧富差距給了我們一個完全不同的景象。顯示台灣最窮的二十％報稅戶收入僅佔總所得不到四％。從底部算起一半的人口總收入不到全國的五分之一，而底層六十％的人口（約三三○萬戶）的總收入也只佔總所得的二六％。另一方面，全國最富有的五％擁有近二六％的總所得。換句話說，全國最富有五％的與全國最窮六十％所擁有的總所得一樣多。這些數據明確顯示台灣所得集中於少數富人的嚴重程度。此外，也顯示台灣近十年來的貧富差距現象逐漸惡化。
想要拚經濟，縮減貧富差距？筆者建議政府第一要做的，是對於數據不符合民眾實際的感受，提出一個具體的回應。利用合宜的分析工具，配合多樣資料去瞭解差距的來源。若堅持使用與民眾感受有落差的數據，所有的改革將是白費，所提出的保證也只是口號。（作者為經濟合作發展組織ＯＥＣＤ經濟研究員）（文章來源：http://goo.gl/xikc3）
改編和朋友間的對話，回答一些金融業本質與投資的問題。
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阿江：如果有人推銷一個金融產品要怎麼知道他是不是騙人的？他們都講得很好聽，要怎樣得知那背後隱藏了什麼"不能說的秘密"？
喬揚：推銷金融商品的傢伙，很少有老實的，強調報酬、隱藏風險是他們的本能... 乖乖給人家騙，或是把錢放在床底下，日子會輕鬆許多。
阿江：吼…講正經的啦，所以那種繳5、10、15、20年然後以後可以高趴領回也是騙人的?
喬揚：高報酬率的穩定收益商品是金融業最大的謊言之一，特別是在台灣這種利率低的地方。 一般常會看到保險商品訴求繳xx年，自第n年即可開始領錢，繳完後還可以領y年。業務員同時會佐以精美的領回金及報酬率，告訴你這一切有多美妙。
但事實是…他們告訴投資人的高報酬率，後頭的計算方式是錯誤的，並未考慮投入的時間價值。如果考量時間價值來計算內部報酬率（IRR），會發現這類的商品其實報酬率甚至遠遜於定存。只要把錢投進銀行定存，利息到期後再轉入本金，報酬率會比這類的商品還高。
阿江：(驚) 但我覺得那報酬很好啊，為什麼經過計算的實際的報酬率那麼不堪？又為什麼會出現自己定存就能打敗保險商品的狀況？
喬揚：報酬好看，是因為投資年期長，加上利息的滾入。若以3%的複利計算，投入100元，約莫20年後本利會倍增為181元；如果是7%複利，20年後會增值近四倍，變為387元。複利在長時間的催化下，即便報酬率不高也能滾出可觀的報酬，這也就是為什麼有人說"複利的威力勝過原子彈"。
這類保險商品的真實報酬率不高，主要是因為後頭隱含的費用多（純保費、作業費用，業務員佣金…），以及保險公司在低利的環境下，沒有太多安穩的投資標的來獲得好的報酬率。
阿江：怒~如果這麼黑暗，那有沒有什麼入門書可以給參考，減低受傷的可能？
喬揚：真的要看的話，我推薦墨基爾（Burton Malkiel）的《漫步華爾街》，這本書以股票市場為主講，赤裸的揭露了許多金融業常灌輸投資人的謊言，舉凡少有主動型共同基金能長期在打敗市場及ETF，以及應對的方式。但由於作者是以美國人的角度寫書，就我們在實務操作上，在金融商品的選擇、法定退休金運用、稅務上會有些差異。
阿江：T_T 那如果共同基金不能買，高趴也不能買，那錢就真的只能躺在床下了。我昨天看了一篇文章覺得搞金融的什麼都要以自己的利益為優先，諜對諜的，不累唷
喬揚：金融業的商品就是錢。這個產業的運作方式是先從客戶手上拿錢，再把錢轉去其他地方賺錢，然後再把部份的錢給客戶。就這樣的營運方式來看，他們的第一要務是從客戶的手上弄到錢，至於客戶賺不賺錢倒是其次。
銷售商品給客戶，能收取手續費、佣金、管理費...收錢辦事，客戶滿意，是最完美的結局。但如果無法兩全時，又該如何？在面對自身的利益和客戶利益做選擇的時候，能否站在客戶的角度著想，就是一大問題。舉例而言，兩個金融商品，銷售A商品的利潤要比B商品來得好，但B商品相較能滿足客戶需求，試問就金融業的角度而言，會傾向銷售哪個商品給客戶？
阿江：(驚) 但客戶賺了錢，開心滿意之後，會掏出更多的錢不是嗎？如果一、兩次的上當受騙，怎麼還會繼續上門？
喬揚：長期而言，是的。但客戶的資產增值，直接帶來的利潤不高；客戶把錢掏出來購買商品，才有直接的利潤。再者，人是健忘的。時間、業務員的如簧之舌、媒體以及市場氛圍，都會讓人遺忘過去的慘痛。舉例而言，只要股票市場大漲一段時間，還有多少人記得這些"專業的金融從業人員"曾讓你賠了多少錢？屆時還是言聽計從，最後落了個重蹈覆徹的下場。
不要期待在金融業遇上善男信女，善男信女就像是日本製的冷氣壓縮機一樣－"非常稀少"。多長點知識，學習自保才是正解。
《未完待續》
先前在臉書上看到一個朋友看多新竹房價，忍不住回應了一下，於是就有這這篇短文。
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就新竹來點不同的看法。新竹跟新北比價？套句小胖老師的話，「加油，好嗎？」
竹市供給有限，但納入竹北、牛埔後，供給幾近無限。再者，竹北空屋跟新建案爆表，期待外星人來填這供給可能還來得實際點。
再者，竹科已經不再是過往的竹科了，成長趨緩，更多的是在衰退的企業；個人所得同樣在溜滑梯，特別是40歲以下，有首購需求的族群。如果不論自住需求，就投資來看，房屋空置率也持續增加。拿竹科人最常租屋的金山街，多的是久招無人，削價競爭的狀況。
如果真要新竹房價有什麼有利的點，大概就是低利率、錢多。利率低，建商沒負擔，即便賣不動，一時半刻也倒不了；購屋者利息低，付得起；既有的有錢人，錢無處去，買房當做資產配置的一部份。
最後再補個小故事，次貸爆發前，竹市最貴的關埔，預售屋一坪20~30萬；2009年15萬有找。目前看到的價格，很可能和當時一樣禁不起太大衝擊，一旦發生，波動就會很大。
職場打拼了幾年，你有一份過得去的工作，還可以的薪水，差不多的存款，也擁有幾套名牌。工作之餘，你吃吃喝喝、打牌唱歌。你用工作換取金錢，用金錢交換物質，用物質填充生命。工作克盡職守，卻也知道工作不是你的最愛，學生時的壯志熱情已消磨的所剩無幾。
你有些未能功成名就的無奈，轉而在生活上想多尋些自己。你開始運動、攝影，報名了健身房，騎著單車出遊，用快門紀錄見聞。你自以為經超脫，品味非凡，懂得如何豐富靈魂。得意地把自己的轉變告訴朋友，也沒忘記對你的擁有評論一番。「我這變速很威，換檔好似行水流水；我這鏡頭很酷，奶油散景很美麗…」到頭來，還是跳脫不了器物。
於是你又困惑了，你不清楚究竟是在追求鏡頭還是享受拍照？分享換讚的虛榮好像已經淹沒發現新視野的感動，曾經的純粹變的複雜。你想跳脫，找回純真。第一個念頭是把所費不貲的單眼，換成價廉的LOMO機。你告訴自己這是種返樸，是種個性的展現，但無法有效地說服自己。
你思索，但找不到答案。你上了單車，帶著相機，回到那有故事的老地方。你問天空到底自己要的是什麼？風聲呼呼，你聽不清楚，卻也浮現許多過往的感觸...
